必然程度上也申明，拈花灣式高舉高打的沈資産模式，究竟是企業“不克不及承受之沈”，這恰是時下各地如雨後春筍般的文旅小鎮最大的“痛點”了。

6、場景體驗：一山一水，一草一木，一石一葉，一門一窗，一桌一燈，一杯一盞，甚至鳥叫蛙鳴，薄霧，燭光暗噴鼻，晨鍾暮鼓，漁火晚唱，無處不是禅意，無處不是糊口。通過禅境參不雅、禅意休閑、禅農體驗、禅心度假、禅修康複、禅學培訓、禅逛時髦等禅文化從題特色，整合現代人度假“吃住行逛購娛”的多功能複合要求。能夠說，無論是硬件體驗、體驗、表演體驗、符號體驗仍是辦事體驗，都很不錯，實是“懶度庸人意，且拂台。我自拈花笑，清風緩緩來”。

“五谷”別離爲雲門谷、竹溪谷、銀杏谷、禅心谷、鹿鳴谷，形似五瓣花瓣，從體功能爲涵蓋會議、酒店、度假房産；“一街”即噴鼻月花街，位于花心，是拈花灣的焦點貿易街區；“一堂”即胥山大禅堂，位于花幹，既是大型禅修體驗場合，也是拈花灣的大型景區標記物。

正在運營上，因爲正在規劃設想上有房地産+貿易+景區的分歧形態，以地産發賣敏捷回籠資金，而自持部門通過引入專業的旅逛平台及酒店民宿運營平台實現持久盈利。

項目位于太湖邊馬山半島，生態天然景不雅優勝，綠化籠蓋率80%，爲1992年核准成立的全國十二個國度級旅逛度假區之一，有以靈山大佛爲支柱的焦點旅逛度假財産。

大師都說靈山拈花灣小鎮做得好，連吳曉波客歲的年會都是正在那裏舉辦的，這個周末終究帶著家人一來看看了！

靈山文化旅逛集團以“世界級禅意客居度假目標地”的概念，正在、文化和旅逛之間獨辟門，避開了很多旅逛開辟中的矛盾沖突，找到一條政策可支撐、投資可進入、界可接管的貿易模式。

可是，正在其沈資産的投資布景下，其投資周期是較長的，能否能持續盈利？這是一個有待察看的問題。

通過這2天的調查參不雅，我感受拈花灣對于小鎮選址、從題定位、規劃設想、消費趨向、、場景體驗、糊口體例營制等方面，確實是有獨到之處的。

做爲一座、從0到1的人工新創制出來的小鎮，拈花灣從開業伊始便預備脫節保守的門票經濟，從目前運營數據闡發，其二次消費收入占總收入比沈達到了63%。

據報道消息，拈花灣具有波羅蜜多酒店和拈花客棧兩大住宿類型，截至2017年第一季度末酒店和客棧共計930間。

（備注：拈花灣共計可售室第624套，室第公寓類産物共計558套，可實現發賣收入約6億。2015年發賣時單價約15500元/㎡，總價60—105萬元的産物爲昔時暢銷産物。出售型物業使得靈山集團資産快速變現，資金回籠。別墅每戶240-360㎡，毛坯獨棟別墅，均價約13500元/㎡，總價324萬—486萬元。聽說2017年運營商想5萬/㎡回購，同一運營辦理，無人售賣。）！

深度挖掘本地人文取保守文化要素，講故事說概念，爲項目塑制出自有的魂。正在包拆取宣傳的選擇上也及時反映項目文化底蘊，推出的物料從質量及設想上都應給人面前一亮，環繞文化做宣傳推廣。

2、從題定位特色明顯：依托該集團旗下釋教文化旅逛的標記性景區之一和國度首批“AAAAA”級旅逛景區——“靈山勝境”景區，定位爲“集旅逛度假、會議酒店、貿易物業于一體的禅意特色世界級禅意客居度假目標地”，初創了國內以禅意文化爲從題的特色小鎮。

9、運營模式：采納式的運營模式，以持有運營爲從，輔幫發賣性室第。借幫最大限度整合文旅資本，取旅行社、網成立優良的合做關系，引入途家、同程等資本。

除了有少部門發賣型房産均衡現金流外，拈花灣由“參不雅旅逛”變“度假”：48。74億的拈花灣項目投資，從2017年起估計每年約獲得6億元收入。無機構做過測算，拈花灣共計可售室第624套，估計可實現發賣收入10億，只籠蓋了成本約20%，將來投資周期仍是較長的。

商品發賣收入次要爲噴鼻燭、工藝品和包拆食物等，景區辦事收入次要爲參不雅車、導逛辦事和聯營分成等，餐飲收入次要爲景區內的素齋，辦理征詢收入次要爲辦理資本輸出。

1、選址的准確：項目位于具有經濟潛力的二線城市——，情況漂亮的太湖之濱——馬山半島，處于長三角的地輿核心。距離姑蘇、、、等大城市的車程距離均正在3小時以內，若是坐高鐵，從、姑蘇、、到都是半個小時車程內；距離靈山大佛景區約五公裏，離市區約有三十公裏的旅程。背靠長三角大都會圈，具有1。5億生齒，以占全國2。2%地盤面積和全國11%的生齒，長三角城市群創制了全國20%的國內出産總值，具有全國最多的高淨值人群和中産階級。

景區取貿易、民宿房地産等分歧功能區域相輔相成，景區人氣帶動貿易、地産，實現增值，地産、民宿圖片 鄉村貿易等又爲景區供給配套，豐碩其業態功能。

好比拈花灣每晚7！30起頭的“禅行”，采用行進式的奇特不雅演體例，宜蘭民宿畢卡索以拈花灣的山川禅境和唐風宋韻的景不雅建建爲載體，融合撫玩、互動、體驗、巡逛、參取等于一體，旅客既是鑒賞者，又是體驗者，拈花灣十大民宿拈花灣小鎮成功仍是參取者。她將拈花灣既有的禅意糊口體例和回歸保守的糊口逃求，融合正在整個之中。

我來之前，特地查看了一下拈花灣小鎮相關引見：規劃面積1600畝，扶植用地1300畝，建建面積約35萬平米，景不雅面積55萬平米，水域面積20萬平米，容積率0。45，建建密度0。23，總投資48。74 億元，拈花灣一期于2015 年11 月開業，其收入來曆次要分爲房地産發賣、景區門票收入、靈老虎來波羅蜜多酒店和各類從題客棧收入以及貿易物業出租收入。

4、國企資本：靈山文化旅逛集團無限公司，做爲本地國企，是一家以“文化、旅逛、投資”爲焦點營業，涉及酒店、餐飲、食物、工藝品、出書等多元化運營的國有文化旅逛財産集團，具有必然的政策資本、本錢實力及資産運營能力。

10、盈利模式：以文旅商板塊資本引入，提拔地盤價值、物業價值、旅逛消費和室第發賣同步進行的文化+地産+旅逛的分析盈利模式，公司的虧本點脫節保守門票收入，使參不雅逛變爲度假逛，大大添加留宿率和客單價。

7、招商運營的成功：拈花灣的特色表現正在吃、住、行、逛、購、娛的方方面面：茶道、花道、噴鼻道、禅畫、禅瓷、禅餐、禅音……具有分歧禅意糊口體例的人，都能正在此中找到本人的“知音”；文創精品店、時髦名品店、禅意工藝品店、工坊體驗店，滿滿都是文化和禅意的創意；一頓精彩的素食，以至是一碗素面，都是存心做出來的味道；禅意精品酒店、從題客棧、青年客店，讓人脫去一身的怠倦，感觸傳染糊口的恬淡和閑適。墟裏民宿

物業類型：別墅、公寓、貿易。此中，棲身是度假別墅（面積段240-360㎡）+村舍公寓（面積段40-200㎡）。

這此中，靈老虎來波羅蜜多酒店具有客房共計418 間，平均房價約1000元；拈花灣還具有多種分歧從題房型的拈花客棧、13 家禅意從題客棧及比來推出的精品酒店、的10大焦點要素(深度解構)客棧和禅意村舍等，目前具有客房512 間，平均房價約650元。

8、糊口體例的成功：拈花灣的是簡單、健康、歡愉的糊口體例，通過一身禅服、一杯禅茶、一頓禅餐、一段、一場禅行……噴鼻月花街不只展現了水鄉的奇特美食味道、文旅用品、非遺産物，還展現了抄經、、托缽、經行等禅者糊口體例。

5、籌謀取規劃設想的成功：籌謀了“五谷”、“一街”、“一堂”的從體功能結構，並配以禅意的定名系統，構成以“五瓣佛蓮”爲原型的總平面。

5、匠情面懷：拈花灣的建建細節、鋪拆、草皮、景不雅雕塑及小品擺件等都是顛末無數細心選擇，從色彩搭配，建建材料的對比取使用，一片瓦、一叢苔藓、一堵土牆、一塊石頭、一排籬笆笆、一個茅草屋頂都表現了匠人精力的不斷改良，都是顛末數十種備選方案細心選擇，嚴苛的戶外測試，以至請來國外匠人指點工藝，現場空氣營制精美，每一處的逗留都有讓人攝影留影的。

從佛到禅的糊口體例，拈花灣的文化定位很大程度上決定了貿易的成功。做爲的佛取人的消操心理之間，融合很是堅苦，而一種神馳的糊口體例，則很好的處理了沖突。安步小鎮，從拈花塔的燈光秀，到佛文化的水幕片子，再到抄經之類的體驗，禅的從題貫穿一直。一磚一瓦，一道籬笆，都頗具匠心，處處透露著禅意。

按照報道數據：2016 年度，拈花灣小鎮實現停業收入4。77億元，淨利潤爲－3，443。52 萬元；客流量爲148。7萬人次，昔時門票收入爲7675萬元，住宿餐飲等二次消費收入1。31億元。

目前，靈山集團也正在考慮輸出辦理方式，提出做“文化旅逛目標地運營商”的方針，采納輕資産運營模式。

財産考量：複合化的分析業態，包羅文化、旅逛、、室第等焦點業態，配套教育、健康等相關財産。